21.04.2010

Dieser Artikel ist der letzte Beitrag zur Serie „Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen“. Teil 1 der Serie beschäftigt sich mit der Zwangssicherungshypothek, Teil 2.1 und 2.2 mit der Zwangsversteigerung. Teil 3 erläutert die Zwangsverwaltung.

Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung ist die dritte mögliche Maßnahme der Immobiliarvollstreckung. Sie ist geregelt in den §§ 146 – 161 ZVG. Anders als im Zwangsversteigerungsverfahren wird das Grundstück nicht zugunsten des/der Gläubiger verwertet. Dem Eigentümer werden vielmehr durch das Verfahren die Nutzungen, insbesondere Miete und Pacht aus dem Grundstück entzogen und dem Gläubiger zugeführt.

Die Zwangsverwaltung kann neben der Zwangsversteigerung betrieben werden. Sie eröffnet dem Gläubiger die Möglichkeit, bereits während des Zwangsversteigerungsverfahrens die Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen.  Über den Antrag auf Anordnung einer Zwangsverwaltung entscheidet das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Es bestimmt für den Eigentümer einen Zwangsverwalter, der als hoheitliches Organ die zwangsweise Verwaltung und Nutznießung des Grundstücks zu übernehmen und zu überwachen hat.

Verteilung der Erträge

Das Gericht hat einen Teilungsplan zu erstellen, nach welchem die laufenden Nutzungen aus dem Grundstück auf die einzelnen Gläubiger zu verteilen sind.

Gem. § 154 S. 2 ZVG hat der Zwangsverwalter dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich sowie nach Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen. Aus den laufenden Nutzungen hat der Verwalter vorweg die laufenden Kosten des Verfahrens und die Ausgaben der Verwaltung sowie die öffentlichen Abgaben zu begleichen. Erst wenn sich ein Überschuss aus den Nutzungen gegenüber den Ausgaben ergibt, sind diese nach dem Teilungsplan zu verteilen (§§ 156, 157 ZVG).

Unterschiede zur Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsverwaltung wird nach § 22 Abs. 1 ZVG die Beschlagnahme durch Zustellung des Anordnungsbeschlusses oder durch Eintragung des Ersuchens um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt wirksam.

Der Umfang der Beschlagnahme ist wesentlich umfassender als bei der Zwangsversteigerung. Er schließt nicht nur das Grundstück, das Zubehör des Grundstücks und die mithaftenden Gegenstände ein, sondern insbesondere auch Miet- und/oder Pachteinnahmen.

Ein weiterer Unterschied liegt darin, dass der Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis am Grundstück behält. Im Zwangsverwaltungsverfahren wird sie durch Beschlagnahme entzogen. Die Verwaltungsbefugnis steht nur noch dem eingesetzten Zwangsverwalter zu, der nach vernünftigen Bewirtschaftungsgrundsätzen die laufenden Ausgaben aus den laufenden Einnahmen decken und Überschüsse nach den Regeln des Verfahrens verteilen soll (§§ 155 - 158 ZVG).

Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Schuldners. Er übt sein Amt in eigener Verantwortung aus. Er ist zu allen Handlungen berechtigt und verpflichtet, die zur Erhaltung des Grundstücks in seinem wirtschaftlichen Bestand und zu seiner ordnungsgemäßen Nutzung erforderlich sind. Seine Aufgaben und Pflichten ergeben sich aus § 152 ZVG. Er steht unter Aufsicht des Vollstreckungsgerichts und kann für seine Tätigkeit eine angemessene Vergütung verlangen.

Ende der Zwangsverwaltung

Mit Verfahrensaufhebung entfallen die Wirkungen der Beschlagnahme. Sie erfolgt durch Zustellung des Beschlusses an den/die betreibenden Gläubiger und den Schuldner.

Folgende Aufhebungsgründe kommen in Betracht

• Antragsrücknahme des Gläubigers,
• Befriedigung des Gläubigers,
• erforderliche Kostenvorschüsse können durch den betreibenden Gläubiger nicht aufgebracht werden.

In diesen Fällen kann der Schuldner das Grundstück wieder frei verwalten und benutzen.

Die Zwangsverwaltung endet ferner mit dem Zuschlag in einem evtl. parallel laufenden Zwangsversteigerungsverfahren an den Ersteher. Gem. § 56 ZVG gehen dann sämtliche Nutzungen auf den Ersteher über. Die Zwangsverwaltung wird erst nach Rechtskraft der Zuschlagserteilung aufgehoben. Im Zeitraum zwischen Zuschlag und Rechtskraft des Zuschlags verwaltet der Zwangsverwalter für den neuen Eigentümer weiter und ist diesem gegenüber auch rechnungslegungspflichtig.

Michaela Voß, Rechtsfachwirtin