07.04.2010

Dieser Artikel ist die Fortsetzung des zweiten Teils zur Serie „Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen“. Teil 1 der Serie beschäftigt sich mit der Zwangssicherungshypothek, Teil 2.1 und dieser Beitrag (2.2) aufgrund des Umfanges mit der Zwangsversteigerung und Teil 3 wird auf die Zwangsverwaltung eingehen.

Teil 2.2 – Die Zwangsversteigerung: Die Versteigerung

Verkehrswertermittlung

Vor dem Zwangsversteigerungstermin hat das Gericht den Verkehrswert des zu versteigernden Grundstückes zu ermitteln. Dies erfolgt regelmäßig durch die Vorlage eines Sachverständigengutachens. Die Begutachtung kann auch nach dem äußeren Anschein erfolgen, wenn der Eigentümer die Besichtigung nicht gestattet. Der Verkehrswertbeschluss ist mit der sofortigen Beschwerde angreifbar. Der Schuldner bekommt somit die Möglichkeit, den Verkehrswert höher setzen zu lassen um den zu erzielenden Erlös zu erhöhen.

Anberaumung eines Termins zur Zwangsversteigerung

Der Versteigerungstermin wird von Amts wegen festgesetzt. Die Terminsbestimmung muss

• die Bezeichnung des Grundstücks sowie die Zeit und den Ort des Versteigerungstermins enthalten,
• öffentlich bekannt gemacht
• und den Beteiligten zugestellt werden (§§ 37, 39-41 ZVG).

Jedermann hat die Möglichkeit an dem Termin teilzunehmen.

Ablauf der Zwangsversteigerung

Der Versteigerungstermin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil und umfasst den Zeitraum vom Aufruf der Sache bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Der Gläubiger überprüft in diesem Teil, ob alle Ansprüche zutreffend angemeldet wurden.

Es folgt sodann die eigentliche Versteigerung während der Bietstunde. Sie beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und endet frühestens nach 30 Minuten. Dies gilt auch dann, wenn keinerlei Interessenten anwesend sind.

Im dritten Teil des Termins erfolgt die Zuschlagsverhandlung. Zweck dieser Verhandlung ist es, den Beteiligten die Möglichkeit zu geben, sich zur Erteilung oder Nichterteilung des Zuschlags zu äußern. Der Zuschlag ist dem Meistbietenden zu erteilen und wird mit der Verkündung wirksam. Der Zuschlagsbeschluss ist gem. § 93 ZVG ein Vollstreckungstitel gegen den Grundstückseigentümer auf Räumung des Grundstücks und Herausgabe der mitversteigerten Gegenstände.

Die fünf Gebote

Im Zwangsversteigerungsverfahren müssen begrifflich verschiedene Gebote auseinandergehalten werden, nämlich:

Das geringste Gebot ist das Gebot, dass der Ersteher im Hinblick auf vorrangige Rechte mindestens abgeben muss, um den Zuschlag zu erhalten. Hinzuzurechnen sind die Kosten der Zwangsversteigerung (§ 109 ZVG).

Ein Beispiel:

• Grundschuld zu Gunsten des Gläubigers A:      100.000,00 €
• Hypothek zugunsten des Gläubigers B:              75.000,00 €
• Hypothek zugunsten des Gläubigers C:            125.000,00 €
• Die Verfahrenskosten betragen                            5.000,00 €.

Gläubiger G betreibt als erster die Zwangsversteigerung aufgrund eines persönlichen Titels. Er gehört damit der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG an. Ihm gehen die eingetragenen Grundpfandrechte sowie die Verfahrenskosten vor. Das geringste Gebot beträgt somit 305.000,00 €.

Würde nun Gläubiger C dem Verfahren beitreten, wäre für die Berechnung des geringsten Gebotes sein Rang maßgebend. Ihm gehen die Rechte von A und B sowie die Verfahrenskosten vor. Das geringste Gebot beträgt demnach 180.000,00 €.

Das Mindestgebot ist das Gebot, das im Hinblick auf den Grundstückswert mindestens abgegeben werden muss. Es beträgt mindestens die Hälfte des Grundstückswertes, um eine Verschleuderung des Grundstücks zu vermeiden. Ein hinter dem betreibenden Gläubiger nachrangiger Gläubiger kann dem Zuschlag jedoch widersprechen, sofern das Meistgebot 7/10 des Grundstückswertes nicht erreicht, und er befürchten muss deswegen aus dem Erlös nicht befriedigt zu werden. In einem etwaigen weiteren Termin besteht diese Schranke dann aber nicht mehr.

Das Mehrgebot ist das über das geringste Gebot hinausgehende Gebot.

Das Bargebot ist der vom Ersteher im Verteilungstermin bar zu entrichtende Betrag.

Das Meistgebot ist das höchste in dem Versteigerungstermin abgegebene Gebot.

Zusammenfassendes Beispiel:

• Grundstückswert:                   500.000,00 €
• Verfahrenskosten:                      7.000,00 €
• Öffentliche Lasten:                      3.000,00 €
• Hypothek zugunsten A:           200.000,00 €
• Grundschuld zugunsten B:       100.000,00 €
• Grundschuld zugunsten C:       150.000,00 €

Die Versteigerung wird von C betrieben; das Meistgebot beträgt 400.000,00 €.

Das geringste Gebot beträgt 310.000,00 € (Verfahrenskosten + öffentliche Lasten + vorrangige Grundpfandrechte A und B).

Das absolute Mindestgebot beträgt 250.000,00 € (50 % des Grundstückswertes), das relative Mindestgebot 7/10 gleich 350.000,00 €.

Das Mehrgebot beträgt 90.000,00 € (Meistgebot abzgl. geringstes Gebot).

Das Bargebot beläuft sich auf 100.000,00 € (90.000,00 € + 10.000,00 €).

Verteilungstermin

Nach der Erteilung des Zuschlags bestimmt das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses. In dem Termin wird ein Teilungsplan aufgestellt, in dem bestimmt wird, an wen wieviel des Versteigerungserlöses ausgekehrt wird und welche Rechte bestehen bleiben.

Michaela Voß, Rechtsfachwirtin