24.03.2010

Dieser Artikel ist  der zweite Teil einer Serie „Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen“. Teil 1 der Serie beschäftigt sich mit der Zwangssicherungshypothek, Teil 2.1 und 2.2 aufgrund des Umfanges mit der Zwangsversteigerung und Teil 3 wird auf die Zwangsverwaltung eingehen.

Teil 2.1 – Die Zwangsversteigerung: Das Antragsverfahren

Die Zwangsversteigerung von Grundstücken als eine weitere Maßnahme der Immobiliarvollstreckung ist gem. § 869 ZPO im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Die Zwangsversteigerung erfolgt in zwei Schritten, nämlich zuerst die Beschlagnahme des Grundstücks durch die Anordnung der Versteigerung und sodann die Verwertung durch die eigentliche Versteigerung.

Antrag und Antragsunterlagen

Antragsberechtigt ist jeder Gläubiger, der gegen den Grundstückseigentümer einen Geldanspruch hat und hierüber einen vollstreckbaren Titel besitzt (§ 15 ZVG). Dies kann der Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechts (dinglicher Gläubiger) oder der Gläubiger einer sonstigen Geldforderung (persönlicher Gläubiger) sein.

Sachlich zuständig ist gem. § 1 ZVG das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Grundstück liegt. Gem. § 16 ZVG ist das Grundstück im Antrag so zu bezeichnen, dass es eindeutig aus dem Grundbuch festgestellt werden kann. Neben den allgemeinen Verfahrensvoraussetzungen ist bei dem Antrag auf Zwangsversteigerung besonders zu beachten, dass der im Titel genannte Schuldner Eigentümer des Grundstücks sein muss. Eine für ihn eingetragene Auflassungsvormerkung ist nicht ausreichend! Dem Antrag sind sodann beizufügen:

• die vollstreckbare Ausfertigung des Titels,
• der Nachweis der Zustellung des Titels,
• eine aktuelle Forderungsaufstellung ,
• Nachweis über bisherige Vollstreckungskosten.

Die bisherigen Kosten der Zwangsvollstreckung müssen nicht tituliert sein, es genügt deren Aufnahme in den Antrag und Ausweis in der Forderungsaufstellung.

Anordnungsbeschluss und Wirkung der Beschlagnahme

Über den Antrag auf Zwangsversteigerung entscheidet das Vollstreckungsgericht durch Beschluss. Dieser ist von Amts wegen an den Schuldner und den betreibenden Gläubiger zuzustellen, wodurch die Anordnung der Zwangsversteigerung wirksam wird.

Der Beschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Sie erstreckt sich jedoch nicht allein auf das Grundstück selbst, sondern auch auf die wesentlichen und unwesentlichen Bestandteile gem. §§ 94, 95 BGB (das auf dem Grundstück aufstehende Gebäude, in das Gebäude eingefügte Sachen, die nicht nur vorübergehend eingebracht sind. Gemeint sind demnach feste Bestandteile wie Heizkörper, Fenster, Einbauküche etc.).

Ebenso erstreckt sich die Beschlagnahme auf Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken die Hypothek erstreckt. D.h. auf Erzeugnisse, des Grundstücks und auf Grundstückszubehör (etwa Maschinen bei einem gewerblich genutzten Grundstück). Es werden damit also auch vom Grundstück getrennte Erzeugnisse und Bestandteile, dem Schuldner gehörendes Zubehör und Versicherungsforderungen, die an Stelle der haftenden Gegenstände getreten sind (§ 1127 BGB), umfasst.

Des weiteren hat die Beschlagnahme die Wirkung eines Veräußerungsverbots, d.h. der Eigentümer darf nun nicht mehr über sein Eigentum an dem Grundstück verfügen. Damit der Eigentümer nicht noch einem gutgläubigen Dritten, der nichts von der Zwangsversteigerung weiß, das Eigentum übertragen kann, ersucht das Vollstreckungsgericht von Amts wegen das Grundbuchamt um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks (§ 19 ZVG) wodurch ein gutgläubiger Erwerb eines Dritten ausgeschlossen wird.

Beitritt weiterer Gläubiger

Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten. Für den Beitrittsbeschluss gelten dieselben Voraussetzungen und Wirkungen. Der Beitrittsbeschluss wird mit Zustellung an den Schuldner wirksam. Obwohl es sich um dasselbe Versteigerungsverfahren handelt, sind die betreibenden Gläubiger voneinander unabhängig. Beispielsweise kann das Verfahren hinsichtlich jedes einzelnen Gläubigers getrennt eingestellt oder aufgehoben werden.

Kosten und Gebühren

Für die Anordnung der Zwangsversteigerung entsteht eine Festgebühr an Gerichtskosten in Höhe von 50,00 €. Das diese Gebühr nicht unter § 109 ZVG fällt, wird sie nicht von Amts wegen aufgenommen. Sie ist vielmehr als weiterer Anspruch in den Antrag aufzunehmen.

Der Rechtsanwalt erhält für den Antrag auf Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens eine 0,4 Verfahrensgebühr gem. Ziffer 3311 Ziffer 1 VV RVG nach dem Wert des dem Gläubiger zustehenden Rechts (§ 26 RVG).

Rechtsmittel des Eigentümers

Gegen den Anordnungsbeschluss kann sich der Schuldner mit der Vollstreckungserinnerung gem. § 766 ZPO wenden. Wurde der Schuldner vor dem Erlass angehört, ist die sofortige Beschwerde nach § 793 ZPO gegeben.

Michaela Voß, Rechtsfachwirtin